Сравнительный подход
Сравнительный подход заключается в том, что оценщик сравнивает стоимость оцениваемого предмета со средней ценой по рынку на аналогичную недвижимость. Такой подход очень удобно использовать при оценке офисов. Объясняется это тем, что на рынке недвижимости достаточно просто найти офисы со схожими характеристиками. При этом каждый объект обладает своими экономическими преимуществами и недостатками. Они учитываются экспертом путем внесения правок в отчет.
Средняя цена по рынку рассчитывается на основе предложений или сделок, которые уже проведены с аналогичной недвижимостью. Но информация о последних может быть закрыта. В этом случае эксперт использует открытые данные о сделках и продажной стоимости объектов.
Оцениваемый предмет сравнивается с аналогами по следующим критериям:
- местоположение;
- тип недвижимости, условия использования;
- год постройки;
- износ;
- размеры, этажность, планировка;
- технические особенности (физическое состояние, наличие/отсутствие ремонта);
- наличие/отсутствие коммуникаций, их состояние;
- транспортная доступность;
- инфраструктура, окружающая недвижимость и прочее.
Для сравнения выбираются объекты, которые похожи на оцениваемую недвижимость. Чтобы правильно сделать выбор, эксперт изучает сегмент рынка и учитывает все ценообразующие факторы.
Сравнительный подход включает в себя следующие основные методы оценки:
- Сравнительный анализ. Данный метод обеспечивает высокую точность оценки.
- Моделирование рыночного ценообразования, которое заключается в применении статистических методов (например, регрессионного анализа). С их помощью эксперт определяет зависимость между продажной стоимостью объекта и параметрами, влияющими на нее. Сравнительный подход позволит установить справедливую цену исследуемого предмета с учетом его параметров.
Доходный подход
Чтобы определить рыночную стоимость коммерческого объекта, оценщики используют доходный подход. Он предусматривает расчет возможной суммы прибыли, которую может принести эксплуатация имущества в коммерческих целях. Выделяется 4 основных концепции, на которых основывается доходный подход оценки недвижимости:
- Концепция конкурентной цены. Данный принцип в чем-то пересекается со сравнительным подходом. Оценщик сравнивает оцениваемый предмет с аналогичной недвижимостью. Сопоставляются ставки по аренде, продажные цены и иные параметры, связанные с доходностью.
- Концепция антиципации дохода. В данном случае проводится прогнозирование суммы доходов, которые может приносить объект. Сюда включаются доходы от сделки по продаже, сдачи в аренду и иные виды доходов, которые приносит недвижимость.
- Концепция риска и доходности. Эксперт принимает во внимание риски, связанные с инвестициями в коммерческий объект. При этом большая доходность ожидается от недвижимости с более высокой степенью риска.
- Концепция временной стоимости. Предмет оценивается с учетом того, что прибыль, которую он приносит в настоящее время, имеет большую стоимость по сравнению с будущей прибылью от коммерческого использования. То есть, оценка учитывает элемент ценообразования в разные периоды (в настоящем и будущем).
Горизонт прогнозирования при доходном подходе составляет минимум 5 лет. Поэтому определением стоимости объекта должен заниматься опытный оценщик. Ему придется учитывать факторы, влияющие на цену недвижимости:
- уровень инфляции;
- операционные затраты;
- изменения курсов валют;
- законодательные нововведения;
- изменения на рынке и прочее.
Затратный подход
Затратный подход заключается в том, что оценщик делает расчеты, принимая во внимание различные типы трат. Речь идет о затратах, понесенных на строительство, реконструкцию, модернизацию объекта. Также учитывается износ, возраст и иные параметры. Затратный подход определения стоимости применяется в отношении следующих типов недвижимости, для которых затруднительно найти вариант для сопоставления:
- Здания, только сданные в эксплуатацию, а также те, что используются непродолжительный период. Для подобного имущества, как правило, затруднительно найти информацию по сделкам либо объекты для сопоставления.
- Спецобъекты, например, складские помещения, производственные цеха, средства коллективного размещения и прочее.
- Исторические и культурные здания, а также недвижимость, расположенная на участке со специальным использованием.
- Объекты для проживания и коммерческих целей одновременно.
- Недвижимость, требующая инвестиций либо реконструкции.
Для расчета цены по затратному подходу нужна сумма вложений в предмет оценки. Ее должно хватать, чтобы объект стал пригоден для сопоставления с аналогами. При затратном подходе добиться этого можно одним из четырех основных методов оценки стоимости недвижимости:
- Метод восстановительной стоимости применяется для оценки полностью либо частично разрушенной недвижимости. В данном случае перед экспертом стоит задача узнать сумму затрат, которые придется понести собственнику для восстановления объекта.
- Метод замены стоимости предполагает определение суммы расходов, которых будет достаточно для полной замены объекта. Причем новая недвижимость по своим параметрам должна соответствовать старой.
- Метод стоимости реконструкции при затратном подходе предполагает нахождение суммы затрат, которая необходима для проведения модернизации объекта.
- Метод стоимости воспроизводства предусматривает определение суммы затрат, необходимых для проведения воспроизводства объекта. Метод предусматривает, что расчеты проводятся на основе текущих цен на строительные материалы и работы.
